事業資金徹底比較

そもそも不動産担保ローンって？

不動産担保ローンとは、不動産を担保にして融資を受ける制度のことです。事業資金の調達方法には、信用保証制度を活用した保証付き銀行融資や、日本政策金融公庫を利用する無担保融資、そして不動産を担保に設定する不動産担保融資など、さまざまな選択肢があります。

不動産担保ローンのメリット

高額の融資を受けやすい

不動産担保ローンは、無担保融資と比べて借入限度額が高く設定されやすい特徴があります。不動産の価値によっては、1億円以上の融資を受けることも可能です。無担保融資の限度額が数千万円程度であることを考えると、場合によっては10倍以上の資金調達ができるケースもあります。

低金利で返済負担を軽減できる

全ての金融機関において、不動産担保ローンが無担保のビジネスローンよりも必ずしも低金利とは限りませんが、多くの金融機関では、不動産担保ローンの金利を低めに設定しています。金利が低いほど返済額を抑えられるため、資金繰りの負担軽減につながります。

赤字決算でも資金調達が可能

不動産を担保にしているため、赤字決算の場合でも融資を受けられる可能性があります。特に2020年から2023年初頭にかけて、社会情勢の影響で資金繰りに苦しむ企業も多く見られましたが、不動産担保ローンであれば、こうした状況でも資金調達がしやすい点が大きなメリットです。

保証人なしで融資を受けられるケースが多い

不動産担保ローンは、多くの場合、保証人が不要です。万が一返済が困難になった場合でも、担保としている不動産を売却することで返済に充てられます。そのため、多額の融資でも申し込みやすく、保証人を依頼することによる人間関係のトラブルを避けられるのも利点です。また、保証人を探す手間が不要なため、スムーズに融資を申し込めます。

不動産担保ローンのデメリット

諸費用が発生する

不動産担保ローンを利用する際には、事務手数料、不動産鑑定費用、印紙代、抵当権や根抵当権の登記費用、振込手数料など、さまざまな諸費用がかかります。申し込み前に金融機関の担当者に確認し、総費用を把握しておくことが重要です。金融機関のホームページに概算費用が掲載されている場合は、自身で計算しておくのもよいでしょう。

融資までに時間がかかる

不動産担保ローンは、即日融資が難しく、土地の価値を評価する必要があるため、審査から振込まで最低でも1週間程度かかります。資金が必要になるタイミングを見越して、余裕を持って相談・申し込みを行うことが大切です。

不動産の価値によって希望額の融資を受けられない場合がある

不動産の価値に応じて融資額が決まるため、希望する金額が必ずしも借りられるとは限りません。事前に不動産の価値を大まかに把握しておくと、スムーズに相談が進みます。また、20～30年の長期返済計画を立てる場合、自然災害などで不動産の価値が下がるリスクも考慮し、早めの返済を心がけるとよいでしょう。

返済が滞ると不動産を失う可能性がある

不動産を担保にしたローンでは、返済が滞ると担保となっている不動産を失うリスクがあります。債権者は抵当権などの担保権を設定しており、返済不能となった場合、債務者が自主的に不動産を売却する「任意売却」や、債権者が強制的に売却する「競売」が行われます。その売却代金で未返済分を補填する必要があるため、返済計画は慎重に立てましょう。

そもそも不動産投資ローンって？

不動産投資ローンとは、投資用不動産を担保にして融資を受けるローンのことです。賃貸収入などを目的とした不動産を購入する際に、その資金の一部または全額を借り入れることが可能です。自己資金を超える物件を購入できるため、運用次第でより大きな収益を見込めます。しかし、借入額が大きくなるほど返済の負担も増すため、無理のない返済計画を立てることが重要です。

不動産投資ローンのメリット

少ない自己資金で投資を始められる

不動産投資ローンの最大のメリットは、自己資金以上の投資が可能になることです。融資を活用することで資金効率を高め、より高い運用利回りを期待できます。

また、すべての自己資金を物件購入に充てるのではなく、一部を手元に残しておくことで、不測の事態にも対応しやすくなります。ただし、自己資金が少なすぎるとローン審査に影響を及ぼすことがあるため、一定額の準備は必要です。審査基準は金融機関によって異なるため、具体的な金額については事前に確認するとよいでしょう。

家賃収入を返済に充てられる

不動産投資ローンを利用することで、家賃収入をローンの返済に充てることができます。立地が良く、資産価値の下がりにくい物件を選ぶことで、安定した収益を得られる可能性が高まります。

ただし、空室や家賃滞納が発生すると、ローン返済に影響が出る可能性があります。そのため、十分な資金を手元に残し、リスクに備えることが重要です。

生命保険の代わりになる

不動産投資ローンを利用する際、「団体信用生命保険（団信）」に加入できる場合があります。団信に加入すると、契約者が死亡や高度障害状態になった際、保険金でローンが完済され、遺族がローン返済の負担を負うことはありません。また、収益用不動産が残るため、家賃収入を継続して得ることも可能です。

ただし、健康状態によっては団信に加入できない場合もあります。また、団信への加入が必須かどうかは金融機関によって異なり、保険料が金利に上乗せされるケースもあれば、金利が変わらない場合もあるため、事前に確認しておきましょう。

不動産投資ローンのデメリット

金利が高い

不動産投資ローンの大きなデメリットの一つは「金利が高い」ことです。不動産投資ローンは、住宅ローンに比べて貸倒れリスクが高いとされており、その分金利が高めに設定されています。

金利が高いと、毎月の返済額が増え、資金繰りが厳しくなる可能性があります。さらに、空室の増加などで賃料収入が想定よりも少なくなると、ローン返済に必要な資金が不足するリスクもあるため注意が必要です。

審査が厳しい

もう一つのデメリットは、「審査が厳しい」点です。不動産投資ローンでは、住宅ローンと異なり、借り手の信用情報だけでなく、投資物件の収益性や資産価値なども審査対象となります。

そのため、物件の詳細な資料や収支計画書の準備が不十分だと、審査に通過しにくくなります。しっかりとした計画を立てた上で、審査に臨むことが重要です。

ファクタリングとは

ファクタリングの基本的な仕組みとは

ファクタリングは、企業が持つ売掛債権をファクタリング会社へ譲渡し、入金前に現金化する資金調達手段です。売掛先からの入金を待たずに資金が得られるため、資金繰りの改善や急な支払いへの対応手段として有効です。借入ではないため、負債に計上されず、財務体質への影響を抑えられる点が中小企業を中心に注目されています。

ファクタリングのメリット

資金繰りを改善できる

最大の利点は、売掛金を現金化して資金繰りをスムーズにする点です。資金調達スピードも速く、申請から入金までが最短即日というケースもあります。通常の融資と異なり、担保や保証人が不要な場合も多く、与信に不安がある企業でも活用しやすい仕組みです。

審査が比較的柔軟

銀行など金融機関の融資と異なり、ファクタリングでは利用企業自身ではなく、売掛先の信用力が重視されます。そのため、新設企業や赤字決算企業であっても、売掛先に信頼性があれば審査を通過できる可能性が高く、柔軟な運用が可能です。

ファクタリングのデメリット

手数料が高めに設定されることもある

ファクタリングには手数料がかかります。売掛債権の2〜10％程度が相場ですが、利用形態や売掛先の信用状況により変動します。2社間契約では売掛先に通知せずに利用できる代わりに、手数料が割高になる傾向があります。

売掛先との関係に影響する場合がある

3社間ファクタリングでは売掛先に債権譲渡の通知が行われるため、企業イメージへの影響や信頼関係の変化が生じる可能性があります。2社間であれば通知が不要ですが、ファクタリング会社がリスクをとる分、手数料や条件が厳しくなることがあります。